უძრავი ქონების შეძენის სამართლებრივი საფუძვლები ბათუმში 2025 – სრული დეტალური სახელმძღვანელო
საკანონმდებლო ბაზა ძირითადი კანონები:
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი
- „უძრავ ნივთზე უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“ კანონი
- „ნოტარიატის შესახებ“ კანონი
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი
უცხო ქვეყნის მოქალაქეთა უფლებები
- ბინებისა და აპარტამენტების სრული 100%-იანი საკუთრება
- შეზღუდვა მხოლოდ მიწის ნაკვეთების (სასოფლო-სამეურნეო მიწების) შეძენაზე
- ურბანულ უძრავ ქონებაზე საქართველოს მოქალაქეებთან სრული თანასწორობა
საკუთრების ფორმები
ერთპიროვნული საკუთრება
- ერთი მესაკუთრე
- განკარგვის სრული თავისუფლება
- გარიგებების გაფორმების სიმარტივე
ერთობლივი საკუთრება
- რამდენიმე მესაკუთრე
- თანაბარი წილები (თუ სხვა რამ არ არის მითითებული)
- გაყიდვისთვის საჭიროა ყველა მესაკუთრის თანხმობა
წილობრივი საკუთრება
- თითოეული მესაკუთრის წილი ზუსტად განსაზღვრული
- საკუთარი წილის გაყიდვის შესაძლებლობა
- სხვა მესაკუთრეებს აქვთ შეძენის უპირატესი უფლება
უძრავი ქონების შეძენის ეტაპები – 5 დეტალური ეტაპი
ეტაპი 1: ძიება და ობიექტის შერჩევა
ძიების გზები:
- პირდაპირი გაყიდვები დეველოპერებისგან
- უძრავი ქონების სააგენტოები
- ონლაინ-პლატფორმები
- კერძო განცხადებები
პირველადი დათვალიერება:
- ობიექტის ტექნიკური მდგომარეობა
- განცხადებულ მახასიათებლებთან შესაბამისობა
- კომუნიკაციების შემოწმება
- უბნის ინფრასტრუქტურის შეფასება
ეტაპი 2: იურიდიული შემოწმება
გამყიდველის დოკუმენტები შესამოწმებლად:
- საკუთრების დამდგენი დოკუმენტები (ყიდვა-გაყიდვის, ჩუქების, მემკვიდრეობის ხელშეკრულება)
- უძრავი ქონების რეესტრის ამონაწერი (მიმდინარე, არაუმეტეს 1 თვისა)
- ტექნიკური დოკუმენტაცია (ტექპასპორტი, სართულის გეგმა)
- კომუნალური მომსახურების დავალიანების არარსებობის ცნობა
- საგადასახადო ორგანოს ცნობა დავალიანების არარსებობის შესახებ
რა უნდა მიაქციოთ ყურადღება:
- ყველა დოკუმენტში მონაცემების შესაბამისობა
- დატვირთვებისა და ყადაღების არარსებობა
- გამყიდველის განკარგვის უფლებამოსილება
- დავებისა და სასამართლო საქმეების არარსებობა
ეტაპი 3: წინასწარი ხელშეკრულება
წინასწარი ხელშეკრულების შინაარსი:
- უძრავი ქონების სრული აღწერა
- ფასი და ანგარიშსწორების წესი
- მთავარი ხელშეკრულების დადების ვადა
- მხარეთა პასუხისმგებლობა
- შეწყვეტის პირობები
უზრუნველყოფა (კაპარო):
- ჩვეულებრივი თანხა: ღირებულების 3-10%
- შეძენისას ირიცხება ღირებულებაში
- გამყიდველის უარის შემთხვევაში ბრუნდება გაორმაგებული
- მყიდველის უარის შემთხვევაში რჩება გამყიდველთან
ეტაპი 4: მთავარი გარიგებისთვის მომზადება
მყიდველის დოკუმენტები:
- პასპორტი (უცხოელებისთვის მოქმედი საერთაშორისო პასპორტი)
- პასპორტის ქართულ ენაზე ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი
- ოჯახური მდგომარეობის ცნობა (საჭიროების შემთხვევაში)
- მეუღლის შეძენაზე თანხმობა (ნოტარიულად დამოწმებული)
- სანოტარო მინდობილობა (წარმომადგენლის მეშვეობით შეძენისას)
უძრავი ქონების დოკუმენტები:
- განახლებული ამონაწერი რეესტრიდან
- ტექნიკური დოკუმენტაცია
- დავალიანების არარსებობის ცნობები
- შეთანხმებები (თუ საჭიროა)
ეტაპი 5: მთავარი ხელშეკრულების დადება
ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული:
- გარიგების ყველა მონაწილის მონაცემები
- ობიექტის დეტალური აღწერა კადასტრული კოდით
- გარიგების ფასი და ვალუტა
- ანგარიშსწორების წესი
- მხარეთა ვალდებულებები
- საკუთრების უფლებისა და რისკების გადაცემა
- პასუხისმგებლობა დაფარული ხარვეზებისთვის
ნოტარიული დამოწმება
- სავალდებულოა უძრავი ქონებით ყველა გარიგებისთვის
- მონაწილეთა პიროვნების შემოწმება
- მხარეთა ქმედუნარიანობის შემოწმება
- ხელშეკრულების შინაარსის განმარტება
- მხარეთა ნების შესაბამისობის შემოწმება
ნოტარიუსის როლი გარიგებაში
ნოტარიუსის არჩევა
არჩევის კრიტერიუმები:
- რუსული ენის ცოდნა
- უძრავ ქონებასთან მუშაობის გამოცდილება
- დადებითი გამოხმაურებები
- ოფისის მოსახერხებელი მდებარეობა
რეკომენდებული ნოტარიუსები ბათუმში 2025
- ნინო ჯავახაძე – უძრავი ქონების სპეციალისტ
- დავით კობახიძე – უცხოელ კლიენტებთან მუშაობა
- მაკა გელაშვილი – რთული გარიგებების გამოცდილება
პროცედურა ნოტარიუსთან
ნოტარიუსის შემოწმებები:
- ყველა დოკუმენტის ავთენტურობა
- გარიგების მონაწილეთა ქმედუნარიანობა
- განკარგვაზე შეზღუდვების არარსებობა
- ფასის ბაზარულ ღირებულებასთან შესაბამისობა
პროცედურის ხანგრძლივობა: 1-2 საათი მომსახურების ღირებულება: 200-500 აშშ დოლარი სირთულის მიხედვით
რას იღებთ:
- ნოტარიულად დამოწმებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება
- ცნობა უძრავი ქონების რეესტრში რეგისტრაციისთვის
- ყველა დოკუმენტის ასლები
საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაცია
სად ხდება რეგისტრაცია
- იუსტიციის სახლი ბათუმში
- სერვისცენტრები „ჩემი დოკუმენტები“
- ონლაინ rs.gov.ge-ზე (მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებისთვის)
საჭირო დოკუმენტები
- ნოტარიულად დამოწმებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება
- რეგისტრაციის განაცხადი
- სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ქვითარი
- საშემოსავლო გადასახადის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი (თუ საჭიროა)
რეგისტრაციის ვადები
- სტანდარტული პროცედურა: 5 სამუშაო დღე
- აჩქარებული რეგისტრაცია: 1 სამუშაო დღე (დამატებითი გადასახადი 100%)
- გადაუდებელი რეგისტრაცია: განაცხადის დღეს (დამატებითი გადასახადი 200%)
სახელმწიფო ბაჟები 2025 წელს
- საკუთრების უფლების რეგისტრაცია: 50 ლარი (~19$)
- აჩქარებული რეგისტრაცია: 100 ლარი (~38$)
- გადაუდებელი რეგისტრაცია: 150 ლარი (~57$)
- ცნობის მიღება: 5 ლარი (~2$)
გარიგებების დაბეგვრა
მყიდველის გადასახადები
შეძენის გადასახადი:
- 200 000$-მდე ღირებულების ბინები: გადასახადი არ იბეგრება
- 200 000$-ზე მეტი ღირებულების ბინები: 4% გადაჭარბებული თანხიდან
გაანგარიშების მაგალითი:
- ბინის ღირებულება: 250 000$
- გადაჭარბებული თანხა: 50 000$
- გადასახადი: 50 000$ × 4% = 2 000$
გამყიდველის გადასახადები
საშემოსავლო გადასახადი:
- 2 წელზე ნაკლები ფლობისას: 20% მოგებიდან
- 2 წელზე მეტი ფლობისას: გადასახადი არ იბეგრება
შეღავათები:
- ერთადერთი საცხოვრებლის გაყიდვა: გადასახადის გარეშე
- სხვა უძრავ ქონებაში რეინვესტირება: შეღავათები
გაფორმების განსაკუთრებული შემთხვევები
მინდობილობით შეძენა
როდის გამოიყენება:
- მყიდველი პირადად ვერ ადგება
- დისტანციური გაფორმება
- ნათესავის ან მეგობრის მეშვეობით შეძენა
მინდობილობის მოთხოვნები:
- საცხოვრებელი ქვეყნის ნოტარიუსის მიერ დამოწმება
- აპოსტილი ან საკონსულო ლეგალიზაცია
- ქართულ ენაზე თარგმანი
- უძრავი ქონების შეძენის კონკრეტული უფლებამოსილება
წილობრივ საკუთრებაში შეძენა
- თითოეული მონაწილის წილის ზუსტი განსაზღვრა
- შემდგომი გარიგებებისთვის ყველა მესაკუთრის თანხმობა
- წილის ნატურით გამოყოფის შესაძლებლობა
მეუღლეების ერთობლივი შეძენა
- წილების თანასწორობის პრეზუმფცია
- განკარგვისთვის თანხმობის აუცილებლობა
- განქორწინებისას თავისებურებები
მშენებარე საცხოვრებლის შეძენა
დამატებითი დოკუმენტები:
- მშენებლობაში მონაწილეობის ხელშეკრულება
- მშენებლობის ნებართვა
- პროექტის დოკუმენტაცია
- მშენებლობის განრიგი
რეგისტრაციის თავისებურებები:
- საკუთრების უფლება წარმოიშობა ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ
- სახლის ჩაბარებამდე – მოთხოვნის უფლება
- ჩაბარების შემდეგ გადაფორმება აუცილებელია
ხშირი შეცდომები და როგორ ავიცილოთ თავიდან
დოკუმენტების შემოწმების შეცდომები
- რეესტრის არააქტუალური ამონაწერი
- დოკუმენტებში ფართის შეუსაბამობა
- დაფარული დატვირთვების არსებობა
- არასწორი კადასტრული ნომერი
როგორ ავიცილოთ თავიდან:
- გარიგებამდე ყოველთვის მოითხოვეთ ახალი ამონაწერი
- შეადარეთ ყველა მონაცემი დოკუმენტებში
- შეამოწმეთ ობიექტის ისტორია
- გამოიყენეთ იურისტის მომსახურება
ხელშეკრულების გაფორმების შეცდომები
- ობიექტის არაზუსტი აღწერა
- არასწორად მითითებული ფასი
- მნიშვნელოვანი პირობების არარსებობა
- მონაწილეთა არასწორი მონაცემები
პროფილაქტიკა:
- ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულება
- დაუსვით კითხვები ნოტარიუსს
- შეადარეთ მონაცემები დოკუმენტებს
- არ იჩქაროთ ხელმოწერა
ფინანსური შეცდომები
- გარიგების ყველა ხარჯის გაუთვალისწინებლობა
- გადასახადების არასწორი გაანგარიშება
- სავალუტო კანონმდებლობის პრობლემები
- გარიგების დასრულებისთვის სახსრების უკმარისობა
გადაწყვეტილებები:
- გაითვალისწინეთ რეზერვი გაუთვალისწინებელი ხარჯებისთვის
- წინასწარ გაარკვიეთ ყველა გადასახადი
- შეისწავლეთ სავალუტო კანონმდებლობა
- გარიგების დაწყებამდე მოამზადეთ ყველა თანხა
რეგისტრაციისშემდგომი პროცედურები
საკუთრების უფლების მიღების შემდეგ სავალდებულო ქმედებები
- მიწის ნაკვეთზე უფლების გაფორმება (თუ არსებობს)
- კომუნალური მომსახურებების თქვენს სახელზე გადაფორმება
- მმართველი კომპანიისთვის შეტყობინება
- უძრავი ქონების დაზღვევა
რეკომენდებული ქმედებები
- ყველა დოკუმენტის ნოტარიული ასლების დამზადება
- საგადასახადო ორგანოში რეგისტრაცია (გაქირავებისთვის)
- კომუნალური მომსახურების პირადი ანგარიშების გახსნა
- ტექნიკური ინვენტარიზაციის ჩატარება
დოკუმენტებთან მართვა
რა შეინახოთ:
- ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ორიგინალი
- სახელმწიფო რეგისტრაციის ცნობა
- უძრავი ქონების რეესტრის ამონაწერი
- ტექნიკური პასპორტი
- გარიგების ყველა ფინანსური დოკუმენტი
სად შეინახოთ:
- ორიგინალები – სეიფში ან საბანკო საცავში
- ნოტარიული ასლები – ყოველდღიური გამოყენებისთვის
- ელექტრონული ასლები – ღრუბლოვან საცავში
გარიგების გაფორმების ღირებულება
სავალდებულო ხარჯები
| მომსახურება | ღირებულება |
|---|---|
| ნოტარიუსის მომსახურება | $200-500 |
| სახელმწიფო ბაჟი | $19-57 |
| დოკუმენტების თარგმანი | $50-100 |
| ცნობები და ამონაწერები | $20-50 |
| შეძენის გადასახადი | 0-4% ღირებულებიდან |
| სულ სავალდებულო | $300-1,000+ |
დამატებითი ხარჯები
- იურიდიული თანხლება: $300-800
- უძრავი ქონების შეფასება: $100-200
- ტექნიკური ექსპერტიზა: $150-300
- გარიგების დაზღვევა: $200-500
პრაქტიკული რჩევები
რეკომენდაციები მყიდველებისთვის
- არ იჩქაროთ – ყურადღებით შეამოწმეთ ყველა დოკუმენტი
- იმუშავეთ პროფესიონალებთან – იურისტთან და სანდო ნოტარიუსთან
- შეისწავლეთ ბაზარი – შეადარეთ ფასები და პირობები
- დაგეგმეთ ბიუჯეტი – გაითვალისწინეთ გარიგების ყველა ხარჯი
- შეინახეთ დოკუმენტები – ისინი დაგჭირდებათ შემდგომი ოპერაციებისთვის
წითელი დროშები
დაუყოვნებლივ შეწყვიტეთ გარიგება, თუ:
- გამყიდველი აჩქარებს ხელმოწერას
- ფასი მნიშვნელოვნად დაბალია ბაზარზე
- დოკუმენტები საეჭვოდ გამოიყურება
- გამყიდველი თავს არიდებს ნოტარიულ გაფორმებას
- არსებობს მესამე პირების პრეტენზიები
დასკვნა
უძრავი ქონების შეძენის იურიდიული გაფორმება ბათუმში – პროცედურა არაკომპლექსურია, მაგრამ მოითხოვს დეტალებისადმი ყურადღებას და დადგენილი წესების დაცვას. წარმატებული გარიგების ძირითადი პრინციპები:
- ყველა დოკუმენტის ზედმიწევნითი შემოწმება
- მუშაობა მხოლოდ სანდო სპეციალისტებთან
- ყველა ფორმალობის დაცვა
- ხარჯების სრული ბიუჯეტის დაგეგმვა
- ყველა დოკუმენტის შენახვა
გაფორმების ტიპური ვადები
- დოკუმენტების შემოწმება: 3-7 დღე
- ხელშეკრულების მომზადება: 1-2 დღე
- ნოტარიული გაფორმება: 1 დღე
- სახელმწიფო რეგისტრაცია: 1-5 დღე
- სულ: 7-15 დღე
ყველა მოთხოვნის დაცვითა და პროფესიონალებთან მუშაობით უძრავი ქონების შეძენა ბათუმში სწრაფად და უპრობლემოდ ჩაივლის და თქვენ გახდებით საქართველოს უძრავი ქონების სრულუფლებიანი მესაკუთრე.
მასალა მომზადებულია საქართველოს უძრავი ქონების იურისტების მიერ
კანონმდებლობა აქტუალურია 2025 წლის სექტემბრისთვის
რეკომენდებულია პერსონალური იურიდიული კონსულტაციის მიღება ხელმოწერამდე
