გადასახადები უძრავი ქონების შეძენისას საქართველოში: ამომწურავი სახელმძღვანელო 2025

საშემოსავლო გადასახადი შეძენისას

დაბეგვრის ძირითადი პრინციპები

$200,000-იანი შეღავათი:

• უძრავი ქონების შეძენა $200,000-მდე — გადასახადის გარეშე
  
  

• ვრცელდება როგორც რეზიდენტებზე, ასევე არარეზიდენტებზე
  
  

• ვრცელდება როგორც საცხოვრებელ, ისე კომერციულ უძრავ ქონებაზე
  
  

• შეღავათი მოქმედებს თითოეულ ცალკეულ გარიგებაზე
  
  

დაბეგვრა ლიმიტის გადაჭარბების შემთხვევაში:

• განაკვეთი: 4% $200,000-ის ზემოთ გადაჭარბებულ თანხაზე
  
  

• გადასახადს იხდის მყიდველი
  
  

• გადახდის ვადა: გარიგების შემდეგი თვის 15 რიცხვამდე
  
  

გამოთვლის პრაქტიკული მაგალითები

ბინა $150,000-ად:

• შეღავათის ფარგლებში თანხა: $150,000
  
  

• გადასახადი გადასახდელად: $0
  
  

ბინა $300,000-ად:

• შეღავათის თანხა: $200,000
  
  

• გადაჭარბებული თანხა: $100,000
  
  

• გადასახადი: $100,000 × 4% = $4,000
  
  

კომერციული ფართი $450,000-ად:

• გადაჭარბებული თანხა: $250,000
  
  

• გადასახადი: $250,000 × 4% = $10,000
  
  

თავისებურებები სხვადასხვა კატეგორიის მყიდველებისთვის

საქართველოს რეზიდენტები:

• სრული შეღავათი პირველ შეძენაზე $200,000-მდე
  
  

• განმეორებით შეძენებზეც შეღავათი ასევე მოქმედებს
  
  

• გადასახადის გადახდის განვადების მიღების შესაძლებლობა
  
  

არარეზიდენტები:

• $200,000-იანი შეღავათის ფარგლებში რეზიდენტებთან თანაბარი უფლებები
  
  

• დადგენილ ვადებში გადახდა სავალდებულოა
  
  

• რეზიდენტობის მიღების შემთხვევაში ჩათვლის/კრედიტის შესაძლებლობა
  
  

საშემოსავლო გადასახადი გაყიდვისას

დაბეგვრის პირობები

მფლობელობის ვადა 2 წელზე ნაკლები:

• გადასახადი: 20% გაყიდვისა და შეძენის ფასებს შორის სხვაობაზე
  
  

• გადასახადს იხდის გამყიდველი
  
  

• დეკლარირება სავალდებულოა
  
  

მფლობელობის ვადა 2 წელზე მეტი:

• გადასახადისგან სრული გათავისუფლება
  
  

• დეკლარირება არ არის საჭირო
  
  

• მოქმედებს მოგების ნებისმიერი ოდენობისთვის
  
  

შეღავათები გაყიდვისას

ერთადერთი საცხოვრებელი:

• გადასახადისგან გათავისუფლება მფლობელობის ვადის მიუხედავად
  
  

• უნდა იყოს ერთადერთი საცხოვრებელი ადგილი
  
  

• დასტურდება რეგისტრაციის ცნობით
  
  

რეინვესტირება:

• სხვა უძრავი ქონების შეძენა 12 თვის განმავლობაში
  
  

• რეინვესტირებული თანხის ფარგლებში გადასახადისგან გათავისუფლება
  
  

• სავალდებულოა შემოსავლების სამსახურის ინფორმირება
  
  

გაყიდვიდან გადასახადის გამოთვლა

მაგალითი 1 — მფლობელობა 18 თვე:

• შეძენა: $80,000 (2023 წელი)
  
  

• გაყიდვა: $100,000 (2025 წელი)
  
  

• მოგება: $20,000
  
  

• გადასახადი: $20,000 × 20% = $4,000
  
  

მაგალითი 2 — მფლობელობა 3 წელი:

• შეძენა: $80,000 (2022 წელი)
  
  

• გაყიდვა: $120,000 (2025 წელი)
  
  

• მოგება: $40,000
  
  

• გადასახადი: $0 (მფლობელობა >2 წელი)
  
  

ქონების გადასახადი

დასაბეგრი ობიექტები

საცხოვრებელი უძრავი ქონება:

• საკუთრების უფლებით ფლობადი ბინები და სახლები
  
  

• აგარაკები და კოტეჯები
  
  

• ოთახები კომუნალურ ბინებში
  
  

კომერციული უძრავი ქონება:

• ოფისები, მაღაზიები, საწყობები
  
  

• საწარმოო ფართები
  
  

• გარაჟები და საპარკინგე ადგილები
  
  

ქონების გადასახადის განაკვეთები

საბაზისო განაკვეთები:

• საცხოვრებელი უძრავი ქონება: 0.05% — 1% საკადასტრო ღირებულებიდან
  
  

• კომერციული უძრავი ქონება: 1%-მდე
  
  

• მიწის ნაკვეთები: 0.05% — 1.5%
  
  

პროგრესული შკალა საცხოვრებლისთვის:

• საკადასტრო ღირებულება 40,000 ლარამდე: 0.05%
  
  

• 40,001–200,000 ლარი: 0.1%
  
  

• 200,001–500,000 ლარი: 0.2%
  
  

• 500,000 ლარზე მეტი: 1%
  
  

პრაქტიკული გამოთვლები

ბინა საკადასტრო ღირებულებით $50,000 (130,000 ლარი):

• პირველი 40,000 ლარი × 0.05% = 20 ლარი
  
  

• შემდეგი 90,000 ლარი × 0.1% = 90 ლარი
  
  

• სულ გადასახადი: 110 ლარი წელიწადში (~$42)
  
  

კომერციული ფართი ღირებულებით $200,000:

• საკადასტრო ღირებულება: ~ $140,000 (364,000 ლარი)
  
  

• გადასახადი: 364,000 × 1% = 3,640 ლარი წელიწადში (~$1,400)
  
  

გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლის დაბეგვრა

მცირე ბიზნესის სტატუსი

მიღების პირობები:

• წლიური ბრუნვა 30,000 ლარამდე (~$11,500)
  
  

• საქმიანობა: უძრავი ქონების გაქირავება
  
  

• რეგისტრაცია შემოსავლების სამსახურში
  
  

დაბეგვრა:

• განაკვეთი: 1% მთლიანი ბრუნვიდან
  
  

• ანგარიშგება: წელიწადში ერთხელ
  
  

• დღგ: არ იხდით
  
  

• საშემოსავლო გადასახადი: დამატებით არ იხდით
  
  

ჩვეულებრივი დაბეგვრა

როდის გამოიყენება:

• წლიური 30,000 ლარის ლიმიტის გადაჭარბება
  
  

• დღგ-თან მუშაობის სურვილი
  
  

• მასშტაბური საიჯარო ბიზნესი
  
  

განაკვეთები:

• საშემოსავლო გადასახადი: 20% წმინდა მოგებიდან
  
  

• დღგ: 18% (ბრუნვის 30,000 ლარზე გადაჭარბებისას)
  
  

საგადასახადო რეჟიმების შედარება

შემოსავალი $15,000 წელიწადში — ლიმიტის გადაჭარბება:

მცირე ბიზნესის სტატუსი (მიუწვდომელია):

• საჭიროა გადასვლა ჩვეულებრივ რეჟიმზე
  
  

ჩვეულებრივი დაბეგვრა:

• შემოსავლები: $15,000
  
  

• ხარჯები (დოკუმენტურად): $4,000
  
  

• დასაბეგრი მოგება: $11,000
  
  

• საშემოსავლო გადასახადი: $11,000 × 20% = $2,200
  
  

• დღგ: $15,000 × 18% = $2,700
  
  

• სულ გადასახადები: $4,900
  
  

სპეციალური საგადასახადო რეჟიმები

საერთაშორისო IT-კომპანიის სტატუსი

IT-საქმიანობისთვის:

• საშემოსავლო გადასახადი: 0%
  
  

• მოგების გადასახადი: 0%
  
  

• ექსპორტზე დღგ: 0%
  
  

პირობები:

• IT-სერვისებიდან წლიური ბრუნვა არანაკლებ 200,000 ლარი
  
  

• IT-სერვისების ექსპორტი არანაკლებ 80%
  
  

• შტატი მინიმუმ 3 ადამიანი
  
  

პროგრამა „საერთაშორისო ფინანსური კომპანია“

შეღავათები:

• მოგების გადასახადი: 0%
  
  

• დივიდენდების საშემოსავლო გადასახადი: 5%
  
  

• თანამშრომლების საშემოსავლო გადასახადი: 5%
  
  

პირობები:

• მინიმალური ინვესტიცია: $500,000
  
  

• სამუშაო ადგილების შექმნა
  
  

• საერთაშორისო ფინანსური ცენტრის კრიტერიუმებთან შესაბამისობა
  
  

დეკლარირება და ანგარიშგება

დეკლარირების ვალდებულებები

რეზიდენტები:

• დეკლარირებენ ყველა წყაროდან მიღებულ შემოსავალს
  
  

• წარდგენის ვადა: 15 აპრილამდე
  
  

• უძრავი ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავალი ითვლება
  
  

არარეზიდენტები:

• დეკლარირებენ მხოლოდ საქართველოში მიღებულ შემოსავალს
  
  

• გაქირავებიდან და გაყიდვიდან მიღებულ შემოსავალს
  
  

• შესაძლებელია წარმომადგენლის მეშვეობით წარდგენა
  
  

ჯარიმები დარღვევებისთვის

დეკლარაციის დაგვიანებით წარდგენა:

• 30 დღემდე დაგვიანება: 50 ლარი
  
  

• 30-დან 90 დღემდე: 100 ლარი
  
  

• 90 დღეზე მეტი: 200 ლარი + 0.07% ყოველ დღეზე
  
  

გადასახადების გადაუხდელობა:

• სჯარიმო პროცენტი: 0.07% დაგვიანების თითოეულ დღეზე
  
  

• ჯარიმა: გადაუხდელი გადასახადის 25%
  
  

საერთაშორისო დაბეგვრა

ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმებები

მოქმედი შეთანხმებები:

• რუსეთი, უკრაინა, ბელარუსი
  
  

• ევროკავშირის ქვეყნები
  
  

• აშშ, კანადა
  
  

• ჩინეთი, თურქეთი და სხვ.
  
  

გამოყენების პრინციპები:

• საქართველოში გადახდილი გადასახადები ითვლება რეზიდენტობის ქვეყანაში
  
  

• მოქმედებს განაკვეთებიდან მაქსიმალური
  
  

• საჭიროა საგადასახადო რეზიდენტობის ცნობა
  
  

თავისებურებები რუსეთის რეზიდენტებისთვის

ვალდებულებები რუსეთში:

• ყველა საზღვარგარეთული შემოსავლის დეკლარირება
  
  

• საშემოსავლო გადასახადი: 13% მსოფლიო შემოსავალზე
  
  

• საქართველოში გადახდილი გადასახადების ჩათვლა
  
  

გამოთვლის მაგალითი:

• გაქირავებიდან შემოსავალი საქართველოში: $10,000
  
  

• გადასახადი საქართველოში (1% მცირე ბიზნესის სტატუსით): $100
  
  

• გადასახადი რუსეთში: $10,000 × 13% = $1,300
  
  

• დასამატებელი გადასახადი რუსეთში: $1,300 - $100 = $1,200
  
  

საგადასახადო დაგეგმვა და ოპტიმიზაცია

გადასახადების შემცირების ლეგალური გზები

შეძენისას:

• რამდენიმე ობიექტის შეძენა, თითოეული $200,000-მდე
  
  

• გაფორმება ოჯახის სხვადასხვა წევრზე
  
  

• ეტაპობრივი შეძენა შეღავათების გამოყენებით
  
  

გაყიდვისას:

• 2 წელზე მეტი მფლობელობა გადასახადის თავიდან ასაცილებლად
  
  

• ერთადერთ საცხოვრებლად გაფორმება
  
  

• მოგების რეინვესტირება სხვა უძრავ ქონებაში
  
  

გაქირავებისას:

• მცირე ბიზნესის სტატუსის გამოყენება $11,500/წელამდე შემოსავლისას
  
  

• ყველა ხარჯის დოკუმენტურად დადასტურება ჩვეულებრივ რეჟიმში
  
  

• შემოსავლების განაწილება რამდენიმე ობიექტზე
  
  

სტრუქტურირება ქართული კომპანიების მეშვეობით

უპირატესობები:

• მოგების გადასახადი: 0% გაუნაწილებლობის შემთხვევაში
  
  

• მიწის შეძენის შესაძლებლობა
  
  

• აქტივების პროფესიონალური მართვა
  
  

პირობები:

• მცირე ბიზნესის სტატუსი: წლიური ბრუნვა 200,000 ლარამდე
  
  

• გადაჭარბების შემთხვევაში: მოგების გადასახადი 20% ან ბრუნვიდან 1%
  
  

პრაქტიკული რეკომენდაციები

დოკუმენტბრუნვა და აღრიცხვა

აუცილებელი დოკუმენტაცია:

• ყველა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება რეალური ფასებით
  
  

• ხარჯების დამადასტურებელი დოკუმენტები
  
  

• გადახდილი გადასახადების ცნობები
  
  

• ბანკის ამონაწერები ოპერაციებზე
  
  

რეკომენდებული დოკუმენტები:

• დამოუკიდებელი შემფასებლების შეფასების ანგარიშები
  
  

• უძრავი ქონების გაუმჯობესებების დოკუმენტები
  
  

• ვალუტის კურსების ცნობები გარიგების თარიღებზე
  
  

საგადასახადო კონსულტანტის არჩევა

არჩევის კრიტერიუმები:

• უძრავ ქონებასთან მუშაობის გამოცდილება
  
  

• საერთაშორისო დაბეგვრის ცოდნა
  
  

• კლიენტების დადებითი შეფასებები
  
  

• აუდიტორთა პალატაში აკრედიტაცია
  
  

მომსახურების ღირებულება:

• კონსულტაცია: 50–150 ლარი/საათი
  
  

• დეკლარაციის წარმოება: 200–500 ლარი წელიწადში
  
  

• კომპლექსური сопровება: 1,000–3,000 ლარი წელიწადში
  
  

ცვლილებები საგადასახადო კანონმდებლობაში 2025

გეგმირებული ცვლილებები

მუშავდება:

• მცირე ბიზნესის სტატუსის ლიმიტის გაზრდა 50,000 ლარამდე
  
  

• დამატებითი შეღავათები გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის
  
  

• პროცედურების გამარტივება არარეზიდენტებისთვის
  
  

ციფრულიზაცია:

• ყველა დეკლარაციის ელექტრონულად წარდგენა
  
  

• გადასახადების ავტომატური გამოთვლა
  
  

• ინტეგრაცია საბანკო სისტემებთან
  
  

გავლენა ინვესტორებზე

დადებითი ცვლილებები:

• ადმინისტრაციული დატვირთვის შემცირება
  
  

• ინვესტორებისთვის შეღავათების გაფართოება
  
  

• საგადასახადო ორგანოების სერვისის გაუმჯობესება
  
  

დასკვნა

საქართველოს საგადასახადო სისტემა კვლავ რჩება მსოფლიოში ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველად უძრავი ქონების ინვესტორებისთვის. სწორ დაგეგმვასთან ერთად საგადასახადო ტვირთი მინიმალურია, ხოლო პროცედურები მაქსიმალურად გამარტივებული.

ძირითადი უპირატესობები:

• $200,000-იანი შეღავათი თითოეულ შეძენაზე
  
  

• 2 წელზე მეტი მფლობელობის შემთხვევაში გადასახადის არქონა
  
  

• მცირე ბიზნესის სტატუსი: მხოლოდ 1% გაქირავების შემოსავალზე
  
  

• ლიბერალური სავალუტო კანონმდებლობა
  
  

ოპტიმიზაციის ფორმულა:
შეღავათების ცოდნა + სწორი დაგეგმვა + პროფესიონალური მხარდაჭერა = მინიმალური გადასახადები

პრაქტიკული რჩევები:

• შეისწავლეთ ყველა ხელმისაწვდომი შეღავათი და გათავისუფლება
  
  

• დაგეგმეთ უძრავი ქონების შეძენისა და გაყიდვის ვადები
  
  

• აწარმოეთ ყველა ოპერაციის დეტალური აღრიცხვა
  
  

• კონსულტაცია გაიარეთ კვალიფიციურ საგადასახადო კონსულტანტებთან
  
  

ყველა მოთხოვნის დაცვით და ხელმისაწვდომი შეღავათების გამოყენებით, საქართველოში უძრავი ქონებიდან მიღებულ შემოსავალზე ეფექტური საგადასახადო განაკვეთი იქნება 1–5%, რაც ქვეყანას ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ მიმართულებად აქცევს საერთაშორისო უძრავი ქონების ინვესტიციებისთვის.

სტატია მომზადებულია: საქართველოს სერტიფიცირებული საგადასახადო კონსულტანტების მიერ
საკანონმდებლო ბაზა: აქტუალურია 2025 წლის სექტემბრის მდგომარეობით
რეკომენდაცია: მიიღეთ პერსონალური კონსულტაცია თქვენი სიტუაციისთვის