Налоги при покупке недвижимости в Грузии: исчерпывающий справочник 2025

Подоходный налог при покупке

Базовые принципы налогообложения

Льгота $200,000:

• Покупка недвижимости до $200,000 — без налога
  
  

• Действует для резидентов и нерезидентов
  
  

• Распространяется на жилую и коммерческую недвижимость
  
  

• Льгота применяется к каждой отдельной сделке
  
  

Налогообложение свыше лимита:

• Ставка: 4% с суммы превышения $200,000
  
  

• Платит покупатель
  
  

• Срок уплаты: до 15 числа месяца, следующего за сделкой
  
  

Практические примеры расчета

Квартира за $150,000:

• Сумма в пределах льготы: $150,000
  
  

• Налог к доплате: $0
  
  

Квартира за $300,000:

• Сумма льготы: $200,000
  
  

• Сумма превышения: $100,000
  
  

• Налог: $100,000 × 4% = $4,000
  
  

Коммерческое помещение за $450,000:

• Сумма превышения: $250,000
  
  

• Налог: $250,000 × 4% = $10,000
  
  

Особенности для разных категорий покупателей

Резиденты Грузии:

• Полная льгота на первую покупку до $200,000
  
  

• При повторных покупках льгота также действует
  
  

• Возможность получения рассрочки по уплате налога
  
  

Нерезиденты:

• Равные права с резидентами по льготе $200,000
  
  

• Обязательная уплата в установленные сроки
  
  

• Возможность зачета при получении резидентства
  
  

Подоходный налог при продаже

Условия налогообложения

Срок владения менее 2 лет:

• Налог: 20% с разницы между ценой продажи и покупки
  
  

• Платит продавец
  
  

• Обязательное декларирование
  
  

Срок владения более 2 лет:

• Полное освобождение от налога
  
  

• Декларирование не требуется
  
  

• Действует для любых сумм прибыли
  
  

Льготы при продаже

Единственное жилье:

• Освобождение от налога независимо от срока владения
  
  

• Должно быть единственным местом проживания
  
  

• Подтверждается справкой о регистрации
  
  

Реинвестирование:

• Покупка другой недвижимости в течение 12 месяцев
  
  

• Освобождение от налога с реинвестированной суммы
  
  

• Обязательное уведомление налоговой службы
  
  

Расчет налога с продажи

Пример 1 — владение 18 месяцев:

• Покупка: $80,000 (2023 год)
  
  

• Продажа: $100,000 (2025 год)
  
  

• Прибыль: $20,000
  
  

• Налог: $20,000 × 20% = $4,000
  
  

Пример 2 — владение 3 года:

• Покупка: $80,000 (2022 год)
  
  

• Продажа: $120,000 (2025 год)
  
  

• Прибыль: $40,000
  
  

• Налог: $0 (владение >2 лет)
  
  

Налог на имущество

Объекты налогообложения

Жилая недвижимость:

• Квартиры и дома в собственности
  
  

• Дачи и коттеджи
  
  

• Комнаты в коммунальных квартирах
  
  

Коммерческая недвижимость:

• Офисы, магазины, склады
  
  

• Производственные помещения
  
  

• Гаражи и парковочные места
  
  

Ставки налога на имущество

Базовые ставки:

• Жилая недвижимость: 0.05% — 1% от кадастровой стоимости
  
  

• Коммерческая недвижимость: до 1%
  
  

• Земельные участки: 0.05% — 1.5%
  
  

Прогрессивная шкала для жилья:

• До 40,000 лари кадастровой стоимости: 0.05%
  
  

• 40,001-200,000 лари: 0.1%
  
  

• 200,001-500,000 лари: 0.2%
  
  

• Свыше 500,000 лари: 1%
  
  

Практические расчеты

Квартира кадастровой стоимостью $50,000 (130,000 лари):

• Первые 40,000 лари × 0.05% = 20 лари
  
  

• Следующие 90,000 лари × 0.1% = 90 лари
  
  

• Итого налог: 110 лари в год (~$42)
  
  

Коммерческое помещение стоимостью $200,000:

• Кадастровая стоимость: ~$140,000 (364,000 лари)
  
  

• Налог: 364,000 × 1% = 3,640 лари в год (~$1,400)
  
  

Налогообложение доходов от аренды

Статус малого бизнеса

Условия получения:

• Годовой оборот до 30,000 лари (~$11,500)
  
  

• Деятельность: сдача недвижимости в аренду
  
  

• Регистрация в налоговой службе
  
  

Налогообложение:

• Ставка: 1% с валового оборота
  
  

• Отчетность: 1 раз в год
  
  

• НДС: не платится
  
  

• Подоходный налог: не платится дополнительно
  
  

Обычное налогообложение

Когда применяется:

• Превышение лимита 30,000 лари в год
  
  

• Желание работать с НДС
  
  

• Крупный арендный бизнес
  
  

Ставки:

• Подоходный налог: 20% с чистой прибыли
  
  

• НДС: 18% (при превышении 30,000 лари оборота)
  
  

Сравнение налоговых режимов

Доход $15,000 в год — превышение лимита:

Статус малого бизнеса (недоступен):

• Нужно переходить на обычный режим
  
  

Обычное налогообложение:

• Доходы: $15,000
  
  

• Расходы (документально): $4,000
  
  

• Налогооблагаемая прибыль: $11,000
  
  

• Подоходный налог: $11,000 × 20% = $2,200
  
  

• НДС: $15,000 × 18% = $2,700
  
  

• Итого налогов: $4,900
  
  

Специальные налоговые режимы

Статус международной IT-компании

Для IT-деятельности:

• Подоходный налог: 0%
  
  

• Налог на прибыль: 0%
  
  

• НДС на экспорт: 0%
  
  

Условия:

• Оборот от IT-услуг не менее 200,000 лари в год
  
  

• Экспорт IT-услуг не менее 80%
  
  

• Штат от 3 человек
  
  

Программа "Международная финансовая компания"

Льготы:

• Налог на прибыль: 0%
  
  

• Подоходный налог с дивидендов: 5%
  
  

• Подоходный налог сотрудников: 5%
  
  

Условия:

• Минимальные инвестиции: $500,000
  
  

• Создание рабочих мест
  
  

• Соответствие критериям международного финансового центра
  
  

Декларирование и отчетность

Обязательства по декларированию

Резиденты:

• Декларируют доходы от всех источников
  
  

• Срок подачи: до 15 апреля
  
  

• Доходы от продажи недвижимости включаются
  
  

Нерезиденты:

• Декларируют только доходы в Грузии
  
  

• Доходы от аренды и продажи недвижимости
  
  

• Возможность подачи через представителя
  
  

Штрафы за нарушения

Несвоевременная подача декларации:

• До 30 дней просрочки: 50 лари
  
  

• От 30 до 90 дней: 100 лари
  
  

• Свыше 90 дней: 200 лари + 0.07% за каждый день
  
  

Неуплата налогов:

• Пеня: 0.07% за каждый день просрочки
  
  

• Штраф: 25% от суммы неуплаченного налога
  
  

Международное налогообложение

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Действующие соглашения:

• Россия, Украина, Беларусь
  
  

• Страны ЕС
  
  

• США, Канада
  
  

• Китай, Турция и др.
  
  

Принципы применения:

• Налоги в Грузии засчитываются в стране резидентства
  
  

• Применяется максимальная из ставок
  
  

• Требуется справка о налоговом резидентстве
  
  

Особенности для российских резидентов

Обязательства в России:

• Декларирование всех зарубежных доходов
  
  

• Подоходный налог: 13% с мирового дохода
  
  

• Зачет налогов, уплаченных в Грузии
  
  

Пример расчета:

• Доход от аренды в Грузии: $10,000
  
  

• Налог в Грузии (1% при статусе малого бизнеса): $100
  
  

• Налог в России: $10,000 × 13% = $1,300
  
  

• К доплате в России: $1,300 - $100 = $1,200
  
  

Налоговое планирование и оптимизация

Легальные способы снижения налогов

При покупке:

• Покупка нескольких объектов до $200,000 каждый
  
  

• Оформление на разных членов семьи
  
  

• Поэтапная покупка с использованием льгот
  
  

При продаже:

• Владение более 2 лет для избежания налога
  
  

• Оформление как единственное жилье
  
  

• Реинвестирование прибыли в другую недвижимость
  
  

При сдаче в аренду:

• Использование статуса малого бизнеса при доходе до $11,500/год
  
  

• Документальное подтверждение всех расходов при обычном режиме
  
  

• Распределение доходов между несколькими объектами
  
  

Структурирование через грузинские компании

Преимущества:

• Налог на прибыль: 0% при нераспределении
  
  

• Возможность покупки земли
  
  

• Профессиональное управление активами
  
  

Условия:

• Статус малого бизнеса: до 200,000 лари оборота в год
  
  

• При превышении: 20% налог на прибыль или 1% с оборота
  
  

Практические рекомендации

Документооборот и учет

Обязательная документация:

• Все договоры купли-продажи с реальными ценами
  
  

• Документы, подтверждающие расходы
  
  

• Справки об уплаченных налогах
  
  

• Банковские выписки по операциям
  
  

Рекомендуемые документы:

• Оценочные заключения независимых оценщиков
  
  

• Документы по улучшениям недвижимости
  
  

• Справки о курсах валют на даты сделок
  
  

Выбор налогового консультанта

Критерии выбора:

• Опыт работы с недвижимостью
  
  

• Знание международного налогообложения
  
  

• Положительные отзывы клиентов
  
  

• Аккредитация в палате аудиторов
  
  

Стоимость услуг:

• Консультация: 50-150 лари/час
  
  

• Ведение декларации: 200-500 лари в год
  
  

• Комплексное сопровождение: 1,000-3,000 лари в год
  
  

Изменения в налоговом законодательстве 2025

Планируемые изменения

В разработке:

• Повышение лимита для статуса малого бизнеса до 50,000 лари
  
  

• Дополнительные льготы для долгосрочных инвесторов
  
  

• Упрощение процедур для нерезидентов
  
  

Цифровизация:

• Электронная подача всех деклараций
  
  

• Автоматический расчет налогов
  
  

• Интеграция с банковскими системами
  
  

Влияние на инвесторов

Положительные изменения:

• Снижение административной нагрузки
  
  

• Расширение льгот для инвесторов
  
  

• Улучшение сервиса налоговых органов
  
  

Заключение

Налоговая система Грузии остается одной из самых привлекательных в мире для инвесторов в недвижимость. При грамотном планировании налоговая нагрузка минимальна, а процедуры максимально упрощены.

Ключевые преимущества:

• Льгота $200,000 при каждой покупке
  
  

• Отсутствие налога при владении более 2 лет
  
  

• Статус малого бизнеса: всего 1% с доходов от аренды
  
  

• Либеральное валютное законодательство
  
  

Формула оптимизации:
Знание льгот + Правильное планирование + Профессиональная поддержка = Минимальные налоги

Практические советы:

• Изучайте все доступные льготы и освобождения
  
  

• Планируйте сроки покупки и продажи недвижимости
  
  

• Ведите детальный учет всех операций
  
  

• Консультируйтесь с квалифицированными налоговыми консультантами
  
  

При соблюдении всех требований и использовании доступных льгот эффективная налоговая ставка на доходы от недвижимости в Грузии составит 1-5%, что делает страну одним из самых привлекательных направлений для международных инвестиций в недвижимость.

Статья подготовлена: сертифицированными налоговыми консультантами Грузии
Законодательная база: актуальна на сентябрь 2025 года
Рекомендация: получите персональную консультацию для вашей ситуации