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购买时的所得税
税收的基本原则
$200,000 免税额度：
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购买不超过 $200,000 的房产——免税
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适用于税务居民与非居民
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适用于住宅与商业房地产
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免税额度按每一笔交易单独计算
超出额度部分的征税：
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税率：对超过 $200,000 的部分按 4% 征收
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由买方缴纳
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缴纳期限：交易完成后的次月 15 日前
计算示例
$150,000 的公寓：
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在免税额度内的金额：$150,000
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应缴税额：$0
$300,000 的公寓：
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免税额度：$200,000
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超出金额：$100,000
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税额：$100,000 × 4% = $4,000
$450,000 的商业物业：
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超出金额：$250,000
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税额：$250,000 × 4% = $10,000
不同买方类别的特点
格鲁吉亚税务居民：
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首次购买在 $200,000 以内可享受全额免税优惠
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再次购买同样适用该优惠
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可申请分期缴纳税款
非居民：
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$200,000 免税额度方面与居民享有同等权利
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必须在规定期限内缴纳税款
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获得居民身份后可进行抵扣/结转的可能性
出售时的所得税
征税条件
持有期限少于 2 年：
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税额：按出售价与购买价差额的 20% 征收
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由卖方缴纳
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必须申报
持有期限超过 2 年：
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完全免税
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无需申报
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适用于任何利润金额
出售时的税收优惠
唯一自住房：
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无论持有期限，均可免税
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必须为唯一居住地
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需以登记证明文件确认
再投资：
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在 12 个月内购买另一处房产
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对再投资部分免税
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必须通知税务机关（收入服务局）
出售税额计算
示例 1 — 持有 18 个月：
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购买：$80,000（2023 年）
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出售：$100,000（2025 年）
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利润：$20,000
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税额：$20,000 × 20% = $4,000
示例 2 — 持有 3 年：
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购买：$80,000（2022 年）
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出售：$120,000（2025 年）
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利润：$40,000
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税额：$0（持有期 >2 年）
房产税（财产税）
征税对象
住宅类房地产：
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自有公寓和住宅
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度假屋与别墅
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合租/公用公寓中的房间
商业类房地产：
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办公室、商铺、仓库
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生产/工业用房
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车库与停车位
房产税税率
基础税率：
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住宅：按登记（地籍）价值的 0.05%—1% 征收
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商业：最高可达 1%
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土地：0.05%—1.5%
住宅的累进税率：
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地籍价值不超过 40,000 拉里：0.05%
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40,001–200,000 拉里：0.1%
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200,001–500,000 拉里：0.2%
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超过 500,000 拉里：1%
实际计算
地籍价值 $50,000（130,000 拉里）的公寓：
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前 40,000 拉里 × 0.05% = 20 拉里
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后 90,000 拉里 × 0.1% = 90 拉里
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合计税额：每年 110 拉里（约 $42）
价值 $200,000 的商业物业：
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地籍价值：约 $140,000（364,000 拉里）
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税额：364,000 × 1% = 每年 3,640 拉里（约 $1,400）
租金收入的税收
小企业（Small Business）身份
申请条件：
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年营业额不超过 30,000 拉里（约 $11,500）
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业务类型：出租房地产
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在税务机关登记注册
纳税规则：
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税率：按营业额（总收入）的 1% 征收
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申报频率：每年 1 次
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增值税（VAT）：无需缴纳
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个人所得税：无需额外缴纳
一般纳税制度
适用情形：
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年收入超过 30,000 拉里限额
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希望在增值税（VAT）体系下运营
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规模较大的租赁业务
税率：
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个人所得税：按净利润的 20% 征收
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增值税（VAT）：18%（当营业额超过 30,000 拉里时）
税制对比
年收入 $15,000 ——超出限额：
小企业身份（不可用）：
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需要转为一般纳税制度
一般纳税制度：
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收入：$15,000
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费用（有凭证）：$4,000
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应税利润：$11,000
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所得税：$11,000 × 20% = $2,200
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增值税：$15,000 × 18% = $2,700
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合计税费：$4,900
特殊税收制度
国际 IT 公司身份
适用于 IT 业务：
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个人所得税：0%
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企业利润税：0%
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出口增值税：0%
条件：
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IT 服务年营业额不少于 200,000 拉里
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IT 服务出口比例不少于 80%
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员工不少于 3 人
“国际金融公司”项目
优惠：
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企业利润税：0%
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股息所得税：5%
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员工个人所得税：5%
条件：
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最低投资额：$500,000
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创造就业岗位
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符合国际金融中心标准
申报与报表
申报义务
居民：
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申报来自所有来源的收入
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申报截止日期：4 月 15 日前
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出售房产收入需纳入申报
非居民：
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仅申报在格鲁吉亚境内取得的收入
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包括租金与出售房产收入
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可通过代理人申报
违规罚款
逾期申报：
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逾期不超过 30 天：50 拉里
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逾期 30–90 天：100 拉里
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逾期超过 90 天：200 拉里 + 每天 0.07%
未缴税：
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滞纳金：每天 0.07%
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罚款：未缴税额的 25%
国际税务
避免双重征税协定
现行协定：
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俄罗斯、乌克兰、白俄罗斯
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欧盟国家
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美国、加拿大
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中国、土耳其等
适用原则：
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在格鲁吉亚缴纳的税可在税务居民国抵扣
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适用两国税率中较高者
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需要税务居民证明
俄罗斯税务居民的特殊情况
在俄罗斯的义务：
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申报所有境外收入
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个人所得税：全球收入的 13%
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可抵扣在格鲁吉亚已缴税款
计算示例：
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在格鲁吉亚的租金收入：$10,000
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格鲁吉亚税（小企业身份 1%）：$100
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俄罗斯税：$10,000 × 13% = $1,300
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在俄罗斯需补缴：$1,300 — $100 = $1,200
税务规划与优化
合法降低税负的方法
购买时：
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购买多套房产，每套不超过 $200,000
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分配登记在不同家庭成员名下
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分阶段购买以使用免税优惠
出售时：
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持有超过 2 年以避免缴税
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按唯一自住房方式处理
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将利润再投资到其他房产
出租时：
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年收入不超过 $11,500 时使用小企业身份
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一般制度下保留所有费用凭证
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将收入分散到多个房源
通过格鲁吉亚公司进行结构化
优势：
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未分配利润的企业所得税：0%
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可购买土地
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专业化资产管理
条件：
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小企业身份：年营业额不超过 200,000 拉里
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超出后：企业所得税 20% 或按营业额 1% 计税
实用建议
文件与账务
必备文件：
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所有买卖合同需体现真实成交价
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费用凭证文件
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已缴税证明
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交易相关的银行流水
建议保留：
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独立评估机构的估值报告
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房产改造/提升相关文件
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交易日的汇率证明/记录
如何选择税务顾问
选择标准：
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具备房地产相关经验
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了解国际税务规则
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客户评价良好
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具备审计师协会/机构认证资格
服务费用：
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咨询：50–150 拉里/小时
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年度申报：200–500 拉里/年
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综合服务：1,000–3,000 拉里/年
2025 年税法变化
计划中的调整
正在制定：
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将小企业身份的限额提高到 50,000 拉里
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为长期投资者提供额外优惠
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简化非居民相关流程
数字化：
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所有申报均可电子提交
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自动计算税额
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与银行系统对接整合
对投资者的影响
积极变化：
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降低行政负担
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扩大投资者优惠政策
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改善税务机关服务
结论
格鲁吉亚的税收制度仍然是全球房地产投资者最具吸引力的体系之一。只要规划得当，税负可以降到最低，流程也 максимально 简化。
核心优势：
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每次购买均可享受 $200,000 免税额度
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持有超过 2 年出售免税
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小企业身份：租金收入仅 1% 税率
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外汇法规宽松
优化公式：
了解优惠 + 正确规划 + 专业支持 = 最低税负
实用建议：
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研究所有可用的优惠与免税条款
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规划购房与售房时间点
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详细记录所有交易与支出
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咨询合格的税务顾问
在 соблюдении 所有要求并利用可用优惠的情况下，格鲁吉亚房产收入的有效税率可达到 1–5%，使该国成为国际房地产投资最具吸引力的目的地之一。
本文由：格鲁吉亚认证税务顾问编写
法律依据：截至 2025 年 9 月为最新
建议：针对您的具体情况获取个性化咨询
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