შეცდომები ობიექტის შერჩევის ეტაპზე
შეცდომა #1: რაიონის შესწავლის გარეშე ყიდვა
არსი:
მყიდველები ირჩევენ ბინას მხოლოდ ფასითა და ფოტოებით, არ ამოწმებენ რაიონის ინფრასტრუქტურას, უსაფრთხოებასა და განვითარების პერსპექტივებს.
რეალური შედეგები:
- 15-25%-ით გადახდა „პრესტიჟულ“ მისამართზე, რომელსაც არანაირი უპირატესობა არ აქვს
- დაბალი ლიკვიდურობა გაყიდვისას
- გაქირავების პრობლემები
- იმედგაცრუება შეძენის შემდეგ
პრაქტიკიდან მაგალითი:
კლიენტმა იყიდა ბინა „ელიტარულ“ რაიონში 80 000$-ად. გაირკვა, რომ ეს სამრეწველო ზონაა ცუდი ეკოლოგიით. იგივე ბინა კარგ რაიონში 65 000$ ღირდა.
როგორ ავიცილოთ თავიდან:
- მოინახულეთ რაიონი დღის სხვადასხვა მონაკვეთში
- გაეცანით ქალაქის განვითარების გეგმას
- გაესაუბრეთ ადგილობრივ მცხოვრებლებს
- შეამოწმეთ ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა
- შეაფასეთ ზღვასთან, მაღაზიებთან, პარკებთან მანძილი
შეცდომა #2: არასწორი სართულის არჩევა
პრობლემური სართულები:
- 1-2 სართული: ხმაური, სუნი, უსაფრთხოების პრობლემები
- ბოლო სართული: სახურავის გაჟონვა, ზაფხულში გადახურება
- ტექნიკური სართულები: განლაგების შეზღუდვები
ფასზე გავლენა:
- 1-ლი სართული: −10-15%
- 2-ე სართული: −5-8%
- ბოლო სართული: −5-10%
ოპტიმალური არჩევანი:
- საცხოვრებლად: 3-7 სართული
- ინვესტიციისთვის: 4-10 სართული
- ტურისტული გაქირავებისთვის: 5-15 სართული (ხედით)
შეცდომა #3: განლაგების იგნორირება
ხშირი პრობლემები:
- „მილისებური“ ბინები ერთი ფანჯრით
- სამზარეულო ფანჯრის გარეშე
- სააბაზანო ვენტილაციის გარეშე
- ფართის არაეფექტური გამოყენება
ფინანსური ზარალი:
- გაყიდვის სირთულე: −15-20%
- დაბალი მოთხოვნა გაქირავებაზე: −20-30%
- გადაკეთების ხარჯი: 3 000-8 000$
ფინანსური შეცდომები
შეცდომა #4: ყველა ხარჯის გაუთვალისწინებლობა
დამალული ხარჯები:
- ნოტარიუსი: 200-500$
- სახელმწიფო ბაჟი: 50-100$
- დოკუმენტების თარგმნა: 100-200$
- გადასახადი ყიდვისას: 4%-მდე
- კომუნალური მიერთება: 200-500$
- რემონტი და ავეჯი: 5 000-15 000$
ყოველთვის დაამატეთ ბინის ფასს 15-20% დამატებით ხარჯებზე.
შეცდომა #5: არასწორი ვალუტის არჩევა
შეცდომა #6: გადახდა „ექსკლუზიურობისთვის“
დოკუმენტებთან დაკავშირებული შეცდომები
შეცდომა #7: დოკუმენტების არასაკმარისი შემოწმება
შეცდომის ფასი: ბინის დაკარგვა ან 2 000-5 000$ სასამართლო ხარჯი.
გამოსავალი: ყოველთვის დამოუკიდებელი იურისტი!
შეცდომა #8: ხელშეკრულებაზე ძალიან სწრაფად ხელმოწერა
მშენებლის არჩევის შეცდომები
შეცდომა #9: არასანდო მშენებლისგან ყიდვა
წითელი დროშები: არ აქვს დასრულებული პროექტები, უამრავი უარყოფითი გამოხმაურება, ძალიან დაბალი ფასი, 100%-იანი წინასწარი გადახდის მოთხოვნა.
მაგალითი: „Batumi Dreams“-მა 2 მლნ $ აიღო და გაქრა — 150 მყიდველი დარჩა ფულის გარეშე.
შეცდომა #10: მშენებლობის ვადების იგნორირება
ინვესტიციური შეცდომები
შეცდომა #11: მომგებიანობის არასწორი გათვლა
რეალობა: უმეტესობა ელოდება 15%-ს, იღებს 7%-ს ვაკანტური პერიოდების, ხარჯებისა და გადასახადების გაუთვალისწინებლობის გამო.
შეცდომა #12: ყველა ფულის ერთ ობიექტში ჩადება
ექსპლუატაციის შეცდომები
შეცდომა #13: მართვაზე დაზოგვა
შეცდომა #14: არასწორი საგადასახადო რეჟიმი
ყოველთვის დაირეგისტრირეთ მცირე ბიზნესად — 1% ბრუნვიდან 20%-ის ნაცვლად.
შეცდომა #15: ბაზრის ტრენდების იგნორირება
ტიპური შეცდომების ღირებულება
| შეცდომის ტიპი | საშუალო ზარალი | სიხშირე |
| არასწორი რაიონი | 5 000-15 000$ | 30% |
| ცუდი მშენებელი | 10 000-50 000$ | 5% |
| დოკუმენტები | 2 000-8 000$ | 15% |
| ფინანსური დაგეგმვა | 3 000-10 000$ | 40% |
| გადასახადები | 1 000-5 000$ | 25% |
დასკვნა
ბათუმში უძრავი ქონების ყიდვა შესანიშნავი ინვესტიციაა — მაგრამ მხოლოდ მაშინ, თუ თავიდან აიცილებთ ამ 15 ტიპურ შეცდომას. კარგი მომზადება + დამოუკიდებელი იურისტი + რეალისტური გათვლები = ათასობით დოლარის დაზოგვა და მრავალწლიანი სტაბილური მოგება.
