დაფინანსების ყველა შესაძლო ვარიანტის მიმოხილვა
შეძენის არსებული გზები
- ნაღდი ანგარიშსწორება – სრული გადახდა
- დეველოპერის განვადება – 0% წლიური პროცენტი
- საქართველოს ბანკებში იპოთეკა – 12-15% წლიური
- რუსული იპოთეკა – შეზღუდული ხელმისაწვდომობა
- შერეული დაფინანსება – მეთოდების კომბინაცია
- უძრავი ქონების ლიზინგი – ახალი ინსტრუმენტი
დეველოპერის განვადება – ყველაზე პოპულარული არჩევანი
2025 წლის პირობები
სტანდარტული პარამეტრები:
- პროცენტი: 0% წლიურად
- ვადა: 60 თვემდე
- პირველადი შენატანი: ღირებულების 10-30%
- ვადამდე გადახდა: ჯარიმების გარეშე
- ვალუტა: აშშ დოლარი
ვინ გასცემს განვადებას
საუკეთესო დეველოპერები ყველაზე მიმზიდველი პირობებით:
Next Group:
- ვადა: 60 თვემდე
- პირველადი შენატანი: 15%-დან
- თავისებურება: დოლარის კურსის ფიქსაცია
One Development:
- ვადა: 48 თვემდე
- პირველადი შენატანი: 20%-დან
- თავისებურება: მოპირკეთების განვადებაც შესაძლებელია
Alliance Group:
- ვადა: 36 თვემდე
- პირველადი შენატანი: 30%-დან
- თავისებურება: პრემიუმ კლასის ობიექტები
ORBI Group:
- ვადა: 60 თვემდე
- პირველადი შენატანი: 10%-დან
- თავისებურება: მმართველობის გარანტირებული პროგრამა
განვადების პრაქტიკული მაგალითი
ბინა 60 000$-ად:
- პირველადი შენატანი (20%): 12 000$
- დარჩენილი თანხა: 48 000$
- ვადა: 48 თვე
- თვიური გადასახადი: 1 000$
- გადახდის გადაჭარბება: 0$
განვადების უპირატესობები
ფინანსური უპირატესობები:
- პროცენტებისა და გადახდის გარეშე
- მინიმალური დოკუმენტები
- სწრაფი დამტკიცება
- მოქნილი გადახდის გრაფიკი
- ვადამდე გადახდა ჯარიმების გარეშე
პრაქტიკული კომფორტი:
- შემოსავლის დადასტურება არაა საჭირო
- ხელმისაწვდომია არარეზიდენტებისთვის
- დისტანციური გაფორმება შესაძლებელია
- სრული საკუთრება სრული გადახდის შემდეგ
განვადების ნაკლოვანებები
- ობიექტების შეზღუდული არჩევანი
- მაღალი პირველადი შენატანი
- შედარებით მოკლე ვადა (5 წლამდე)
- სრული გადახდის გარეშე საკუთრება არ გადადის
- გადაუხდელობის შემთხვევაში გადახდილი თანხის დაკარგვის რისკი
იპოთეკა საქართველოს ბანკებში
2025 წელს რუსებისთვის პირობები
საქართველოს ბანკი:
- პროცენტი: 12.5-14% წლიურად
- ვადა: 20 წლამდე
- პირველადი შენატანი: 30%
- მაქსიმალური თანხა: $300,000
TBC Bank:
- პროცენტი: 12-15% წლიურად
- ვადა: 15 წლამდე
- პირველადი შენატანი: 25%
- მაქსიმალური თანხა: $250,000
Liberty Bank:
- პროცენტი: 13-16% წლიურად
- ვადა: 20 წლამდე
- პირველადი შენატანი: 35%
- მაქსიმალური თანხა: $200,000
მსესხებლის მოთხოვნები
სავალდებულო პირობები:
- ასაკი: 21-65 წელი
- დადასტურებული შემოსავალი
- სუფთა საკრედიტო ისტორია
- უძრავი ქონებისა და სიცოცხლის დაზღვევა სავალდებულოა
- ზოგ ბანკში მოითხოვება მეზღვაურები
იპოთეკის პრაქტიკული მაგალითი
ბინა 60 000$-ად:
- პირველადი შენატანი (30%): 18 000$
- სესხის თანხა: 42 000$
- პროცენტი: 13% წლიურად
- ვადა: 15 წელი
- თვიური გადასახადი: 461$
- საერთო გადახდის გადაჭარბება: 41 000$
იპოთეკის უპირატესობები
- ხანგრძლივი გადახდის ვადა
- შედარებით დაბალი თვიური გადასახადი
- საკუთრების უფლება მყისიერად
- უფრო ფართო არჩევანი ობიექტების
- რეფინანსირების შესაძლებლობა
იპოთეკის ნაკლოვანებები
- მაღალი პროცენტი
- მნიშვნელოვანი გადახდის გადაჭარბება
- რთული დამტკიცების პროცედურა
- მრავალი დოკუმენტი
- დაზღვევა სავალდებულოა
ვარიანტების შედარებითი ანალიზი
შედარების ცხრილი (60 000$-იანი ბინა)
| პარამეტრი | ნაღდი ფული | განვადება | იპოთეკა |
| პირველადი შენატანი | 60 000$ | 12 000$ | 18 000$ |
| თვიური გადასახადი | — | 1 000$ | 461$ |
| გადახდის ვადა | — | 4 წელი | 15 წელი |
| საერთო გადახდის გადაჭარბება | 0$ | 0$ | 41 000$ |
| საკუთრების უფლება | მყისიერად | სრული გადახდის შემდეგ | მყისიერად |
| გაფორმების სირთულე | მარტივი | მარტივი | რთული |
შერეული დაფინანსების სქემები
განვადება + ვადამდე გადახდა
- ვიწყებთ განვადებას მინიმალური პირველადი შენატანით
- ვიხდით უპროცენტოდ 12-24 თვე
- ვადამდე ვანაზღაურებთ დარჩენილ თანხას ერთჯერადად
განვადება → იპოთეკა
- ვყიდულობთ განვადებით
- 1-2 წლის შემდეგ ვარეფინანსებთ იპოთეკაზე
- ვიღებთ საკუთრების უფლებას მყისიერად
- ვაგრძელებთ გადახდას გრძელ ვადაზე
რეგიონალური თავისებურებები
ვალუტის რისკები
დოლარი: განვადებების უმეტესობა დოლარშია
ლარი: ზოგი იპოთეკა ლარშია (ნაკლები ვალუტის რისკი)
დაბეგვრა
განვადებით: უძრავი ქონების გადასახადს იხდის დეველოპერი სრულ გადახდამდე
იპოთეკით: გადასახადი იხდება პირველი წლიდან
არჩევანის რეკომენდაციები
განვადება აირჩიეთ თუ:
- გაქვთ სტაბილური შემოსავალი 3-5 წლის განმავლობაში
- გაყიდვას ახლო მომავალში გეგმავთ
- გსურთ თავიდან აიცილოთ პროცენტები
- ყიდულობთ მშენებარე ეტაპზე
- არ გსურთ დოკუმენტების მრავალჯერადი შეგროვება
იპოთეკა აირჩიეთ თუ:
- მყისიერი საკუთრების უფლება გჭირდებათ
- გრძელვადიანი ფლობა გაქვთ დაგეგმილი
- შემოსავალი საშუალებას გაძლევთ თვიური გადასახადების
- ყიდულობთ მზა ბინას
- განიხილავთ ძვირადღირებულ ობიექტებს ($100,000+)
არჩევანის კალკულატორი
- პირველადი შენატანის ზომა?
→ 20 000$-მდე → განვადება
→ 30 000$-ზე მეტი → ნებისმიერი ვარიანტი - დაგეგმილი ფლობის ვადა?
→ 5 წლამდე → განვადება
→ 10 წელზე მეტი → იპოთეკა - თვიური შემოსავალი?
→ 2 000$-მდე → განვადება
→ 3 000$-ზე მეტი → იპოთეკა შესაძლებელია - მყისიერი გაქირავება გჭირდებათ?
→ კი → იპოთეკა
→ 2-3 წელიწადში → განვადება
პრაქტიკული რჩევები
როგორ შევამციროთ რისკები განვადებით
- აირჩიეთ დადებითი ისტორიის მქონე დეველოპერი
- შეამოწმეთ ხელშეკრულება ჯარიმებზე
- შექმენით რეზერვი 3-6 გადასახდელზე
- განიხილეთ სიცოცხლის დაზღვევა
- აკონტროლეთ მშენებლობის მიმდინარეობა
როგორ მივიღოთ ყველაზე ხელსაყრელი იპოთეკა
- შეადარეთ ყველა ბანკის შეთავაზება
- მოამზადეთ დოკუმენტები წინასწარ
- განიხილეთ თანამსესხებლის დამატება პროცენტის შესამცირებლად
- აირჩიეთ სწორი ვალუტა
- დაგეგმეთ ვადამდე გადახდები
რისი თავიდან აცილებაა საჭირო
- მაღალი პროცენტის განვადება
- იპოთეკა დაზღვევის გარეშე
- იურიდიული შემოწმების გარეშე გარიგებები
- „სწრაფი დამტკიცებისთვის“ ზედმეტი საკომისიოს გადახდა
დასკვნა
დაფინანსების გზის არჩევანი დამოკიდებულია თქვენს ფინანსურ შესაძლებლობებზე, უძრავ ქონებაზე გეგმებზე და რისკის მიმართ დამოკიდებულებაზე.
2025 წლის ოპტიმალური გადაწყვეტილებები:
უმრავლესობისთვის: დეველოპერის განვადება — გადახდის გარეშე, მარტივი და სწრაფი
გრძელვადიანი ინვესტორებისთვის: იპოთეკა — მყისიერი საკუთრება + გაქირავების შესაძლებლობა
უნივერსალური რჩევა: დაიწყეთ განვადებით, საჭიროებისამებრ 1-2 წლის შემდეგ გადაიტანეთ იპოთეკაზე.
წარმატების მთავარი პრინციპები:
- რეალისტურად შეაფასეთ თქვენი შესაძლებლობები
- შექმენით რეზერვი გაუთვალისწინებელი ხარჯებისთვის
- ჩაიკითხეთ ყველა ხელშეკრულების პირობა
- მიმართეთ დამოუკიდებელ იურისტებს
- უძრავ ქონებას განიხილეთ როგორც გრძელვადიან ინვესტიციას
სწორად შერჩეული დაფინანსებით ბათუმის უძრავი ქონება გახდება არა მხოლოდ მომგებიანი შენაძენი, არამედ საიმედო პასიური შემოსავლის წყარო.
მასალა მომზადებულია უძრავი ქონების დაფინანსების ექსპერტების მიერ
მონაცემები აქტუალურია 2025 წლის სექტემბრისთვის
პროცენტები და პირობები შეიძლება შეიცვალოს – გადაამოწმეთ ბანკებსა და დეველოპერებთან
