外国人在格鲁吉亚购买房地产的权利
可不受限制购买的类型
享有完整产权的包括：
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公寓楼内的住宅公寓与服务式公寓
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商业地产（办公室、商铺、仓库）
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任何用途的非住宅物业
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地下停车场车位
可购买数量：无限制
物业面积：无限制
交易金额：无限制
持有期限：永久
对外国人的限制
不得购买：
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土地（居民除外）
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带土地的独立住宅
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农业用地
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边境地区土地
例外情况：
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获得居民身份可解除所有限制
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通过格鲁吉亚公司购买（允许 100% 外资持股）
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从格鲁吉亚公民处继承土地
所需文件
基础文件包
个人购房：
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护照（有效期剩余 > 6 个月）
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护照的格鲁吉亚语公证翻译件
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婚姻状况证明（已婚购房时）
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配偶同意购房的声明（公证）
补充文件：
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收入证明（办理按揭/贷款时）
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无犯罪记录证明（个别情况下）
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体检/医疗证明（申请居留时）
文件认证/合法化
适用于《海牙公约》缔约国：
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在文件签发国办理海牙认证（Apostille）
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在格鲁吉亚完成格鲁吉亚语公证翻译
适用于其他国家：
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在格鲁吉亚使领馆办理领事认证
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完成带认证的公证翻译
认证/合法化时间：
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Apostille：在签发国 3–10 天
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领事认证：10–30 天
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在巴统翻译：1–3 天
签证政策与入境
免签政策
俄罗斯：每年 360 天免签
乌克兰：每年 365 天免签
欧盟：每年 365 天免签
美国：每年 365 天免签
入境要求
必须随身携带：
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有效护照
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返程机票或前往第三国的机票
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资金能力证明（现金 $200–500）
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医疗保险（建议购买）
护照盖章：
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入境章为必需
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出境时加盖出境章
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逾期停留：罚款 10–200 拉里
购房流程（分步）
阶段 1：准备与筛选（1–4 周）
在居住国需完成：
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为文件办理 Apostille 认证
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翻译件公证（如有要求）
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购买医疗保险
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预订巴统住宿
可远程完成：
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通过网络平台研究市场
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联系中介与开发商
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初步筛选房源
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咨询律师
阶段 2：到访与看房（1–2 周）
抵达巴统后的前几天：
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办理文件翻译的合法化/认证
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开设银行账户（可选）
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与中介见面沟通
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实地看已筛选房源
确定房源：
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对 3–5 套候选房源进行深度考察
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逐套核查产权与文件
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议价与条款谈判
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做出最终决定
阶段 3：法律尽调（3–7 天）
必须核查：
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不动产登记处最新摘录
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房屋技术文件
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卖方主体资格/授权
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无抵押、无查封、无欠费等负担
可聘请专业人士：
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独立律师：$300–500
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技术验房：$100–200
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价值评估：$150–300
阶段 4：签约成交（1–3 天）
预合同：
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书面确认所有交易条件
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支付定金（通常 5–10%）
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确定正式合同签署时间
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约定双方费用分担
正式交易：
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在公证人处签署买卖合同
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与卖方完成全额结算
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取得登记所需文件/证明
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提交国家登记申请材料
阶段 5：取得产权（5–10 天）
国家登记：
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在司法之家（公共服务大厅）递交材料
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缴纳国家费用（50 拉里）
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等待登记（标准 5 天，加急 1 天）
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领取产权证明摘录
财务要点
购房付款方式
现金：
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美元 — 最受欢迎
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欧元 — 多数卖方接受
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拉里 — 适用于小额支付
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携带入境限额：不申报最高 $30,000
银行转账：
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境外 SWIFT 转账
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手续费：金额的 0.1–0.5%
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到账时间：1–3 个工作日
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外汇政策：相对宽松
面向外国人的银行服务
非居民常用银行：
TBC Bank：
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开户：$100 起
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月费：$5–15
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币种：拉里、美元、欧元
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英文网银
Bank of Georgia：
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开户：$200 起
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月费：$10–20
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为大额客户提供高端服务
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国际 Visa/MasterCard 卡
Liberty Bank：
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对非居民条件更灵活
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开户：$50 起
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面向投资者的专项方案
外国人的税务
购买税：
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$200,000 以下房产：免税
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$200,000 以上房产：超出部分征收 4%
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优惠：与居民相同
出售税：
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持有不足 2 年：利润的 20%
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持有超过 2 年：免税
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唯一自住房：始终免税
租金税：
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小企业身份：营业额 1%（每年不超过 $11,000）
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常规纳税：利润的 20%
不同国家/地区的注意事项
俄罗斯公民
优势：
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免签停留 360 天
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俄语使用广泛
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庞大的俄语社群
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全年有直飞航班
特殊情况：
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银行业务可能受制裁影响
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国际银行卡使用受限
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需要使用替代支付方案
欧盟公民
优势：
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免签停留 365 天
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接近欧洲标准的银行服务
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税务优惠（避免双重征税协定）
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外汇操作便利
美国公民
优势：
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免签停留 365 天
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美元交易无需换汇
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面向美国人的基础设施较完善
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税务协定
特殊情况：
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美国要求申报境外收入
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银行需遵守 FATCA 要求
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可能产生双重征税（可抵扣/抵免）
获得居民身份
居民身份的优势
额外权利：
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可购买土地
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首次购房税务优惠
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更优惠的按揭条件
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5 年后可申请入籍
获得居民身份的途径
投资项目：
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购买房地产 $35,000 起
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或投资企业 $50,000 起
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办理时间：30–60 天
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身份：1 年期临时居留，可续签
就业：
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在格鲁吉亚公司正式就业
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月薪不低于 1,000 拉里
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临时居留期限与合同期限一致
学习：
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就读经认证的大学
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学生居留有效期为学习期间
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毕业后可申请延长
实用建议
选择专业服务
法律服务：
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首次购房建议必须配律师
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费用：每笔交易 $500–1,000
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选择有外国客户经验的律师
房产中介服务：
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佣金：房价的 2–4%
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核查资质与口碑
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优先选择有国际经验的机构
外国人常见错误
文件流程：
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翻译/公证办理不规范
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认证/合法化超期
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材料准备不完整
资金操作：
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违反外汇规定
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忽略银行手续费
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税务规划不当
房产选择：
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未实地看房就购买
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忽视气候因素
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未考虑当地租赁市场特点
购后支持
物业管理
远程管理：
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物业管理公司服务费：租金收入的 8–25%
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远程监控系统
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定期提供房屋状况报告
税务服务：
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记录收入与支出
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申报纳税
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税务优化
融入当地社区
外国社群：
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俄语社群：规模最大
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欧洲外派人士群体
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美国商业俱乐部
实用资源：
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社交媒体群组
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业主论坛
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本地格鲁吉亚语课程
结论
外国人在巴统购房相对简单，这得益于格鲁吉亚较为宽松的法律环境以及面向国际投资者的完善基础设施。
外国人的主要优势：
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在房地产方面与当地居民几乎享有同等权利
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交易办理流程简便
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税负较低且优惠较多
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无外汇限制
成功公式：
文件准备正确 + 专业支持 + 了解当地特点 = 成功购房
首次购房建议预算：
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房产价格：$30,000 起
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额外费用：$3,000–5,000
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前几个月备用金：$2,000–3,000
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合计：至少 $35,000–40,000
如能遵循所有手续并与专业人士合作，在巴统购房不仅可能成为一项有利的投资，也可能是迈向全新生活质量的第一步。
本文撰写：国际房地产顾问团队
法律依据：截至 2025 年 9 月有效
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