Налоги при покупке недвижимости
Подоходный налог с покупки
Основные условия:
-
Объекты до $200,000: налог не платится
-
Объекты свыше $200,000: 4% с суммы превышения
-
Льгота для первой покупки: действует для резидентов
Примеры расчета:
Квартира за $150,000:
-
Налог = $0 (в пределах льготы)
Квартира за $250,000:
-
Сумма превышения: $250,000 - $200,000 = $50,000
-
Налог: $50,000 × 4% = $2,000
Квартира за $500,000:
-
Сумма превышения: $300,000
-
Налог: $300,000 × 4% = $12,000
Кто платит налог при покупке
-
Покупатель-резидент: обязан уплатить при превышении лимита
-
Покупатель-нерезидент: те же условия
-
Льготы: первая покупка резидентом до $200,000
Налоги при продаже недвижимости
Подоходный налог с продажи
Условия налогообложения:
-
Владение менее 2 лет: 20% с прибыли от продажи
-
Владение более 2 лет: освобождение от налога
-
Единственное жилье: полное освобождение
Расчет налога с продажи:
Пример 1 — владение 1 год:
-
Покупка: $60,000
-
Продажа: $80,000
-
Прибыль: $20,000
-
Налог: $20,000 × 20% = $4,000
Пример 2 — владение 3 года:
-
Покупка: $60,000
-
Продажа: $90,000
-
Прибыль: $30,000
-
Налог: $0 (владение >2 лет)
Льготы при продаже
Реинвестирование прибыли:
-
Покупка другой недвижимости в течение года
-
Освобождение от налога при реинвестировании
-
Действует для объектов любой стоимости
Продажа единственного жилья:
-
Полное освобождение от налога
-
Независимо от срока владения и прибыли
Налог на имущество
Ставки и условия
Размер налога:
-
Жилая недвижимость: 0.05-1% от кадастровой стоимости
-
Коммерческая недвижимость: до 1%
-
Земельные участки: 0.05-1.5%
Кадастровая vs рыночная стоимость:
-
Кадастровая стоимость обычно на 30-50% ниже рыночной
-
Переоценка проводится каждые 4 года
-
Можно оспорить завышенную оценку
Примеры расчета
Квартира рыночной стоимостью $100,000:
-
Кадастровая стоимость: ~$70,000
-
Налог: $70,000 × 0.05% = $35/год
Квартира рыночной стоимостью $300,000:
-
Кадастровая стоимость: ~$200,000
-
Налог: $200,000 × 0.1% = $200/год
Налоги с аренды недвижимости
Варианты налогообложения
Статус малого бизнеса:
-
Оборот до 30,000 лари в год: 1% с валового дохода
-
Простая отчетность: раз в год
-
Без НДС: не нужно регистрироваться как плательщик
Обычное налогообложение:
-
Подоходный налог: 20% с чистой прибыли
-
НДС: 18% при превышении оборота 30,000 лари
-
Ведение учета: обязательно
Сравнение налоговых режимов
Доход $10,000 в год:
Статус малого бизнеса:
-
Налог: $10,000 × 1% = $100
-
Чистый доход: $9,900
Обычное налогообложение:
-
Доходы: $10,000
-
Расходы: $3,000 (документально)
-
Налогооблагаемая прибыль: $7,000
-
Налог: $7,000 × 20% = $1,400
-
Чистый доход: $8,600
Экономия при статусе малого бизнеса: $1,300
Налоговые льготы и освобождения
Льготы для резидентов
Статус резидента Грузии:
-
Освобождение от налога при первой покупке до $200,000
-
Льготы по подоходному налогу
-
Возможность получения ипотеки на льготных условиях
Как получить статус резидента:
-
Проживание в Грузии более 183 дней в году
-
Или наличие центра жизненных интересов в Грузии
Льготы для инвесторов
Программа международной финансовой компании:
-
Освобождение от подоходного налога
-
Льготы по налогу на прибыль
-
Специальный режим для крупных инвестиций
Условия участия:
-
Инвестиции от $500,000
-
Создание рабочих мест
-
Соответствие критериям программы
Международное налогообложение
Соглашения об избежании двойного налогообложения
Действующие соглашения:
-
Россия: действует соглашение 1999 года
-
Страны ЕС: большинство имеют соглашения
-
США: действует соглашение
Принципы зачета:
-
Налоги, уплаченные в Грузии, засчитываются в стране резидентства
-
Необходимо предоставление справок об уплаченных налогах
-
Применяется принцип максимальной ставки
Налогообложение для российских резидентов
Обязанности в России:
-
Декларирование доходов от зарубежной недвижимости
-
Уплата подоходного налога 13% с мирового дохода
-
Зачет налогов, уплаченных в Грузии
Пример для россиянина:
-
Доход от аренды в Батуми: $10,000
-
Налог в Грузии (1%): $100
-
К доплате в России: $10,000 × 13% - $100 = $1,200
Практические советы по оптимизации
Способы снижения налогов
При покупке:
-
Покупайте объекты до $200,000 для избежания налога
-
Рассматривайте покупку на несколько лиц
-
Используйте льготы для первой покупки
При продаже:
-
Владейте недвижимостью более 2 лет
-
Реинвестируйте прибыль в другую недвижимость
-
Рассмотрите продажу единственного жилья
При сдаче в аренду:
-
Оформите статус малого бизнеса при доходе до $11,000/год
-
Ведите учет всех расходов при обычном режиме
-
Рассмотрите оформление на резидента Грузии
Документооборот и отчетность
Обязательные документы:
-
Договоры купли-продажи с указанием реальной цены
-
Справки об оценке недвижимости
-
Документы, подтверждающие расходы
-
Справки об уплаченных налогах для зачета
Сроки подачи деклараций:
-
До 15 апреля следующего года
-
Для статуса малого бизнеса — упрощенная форма
-
Для обычного режима — детальная декларация
Изменения в налоговом законодательстве 2025
Новые инициативы
Цифровизация процессов:
-
Электронная подача деклараций
-
Автоматический расчет налогов
-
Онлайн-уведомления о задолженностях
Льготы для IT-сферы:
-
Статус международной IT-компании
-
Льготное налогообложение для IT-работников
-
Возможности для удаленной работы
Планируемые изменения
На рассмотрении:
-
Повышение лимита для статуса малого бизнеса
-
Дополнительные льготы для долгосрочных инвесторов
-
Упрощение процедур для нерезидентов
Заключение
Налоговая система Грузии остается одной из самых привлекательных для инвесторов в недвижимость. При правильном планировании можно минимизировать налоговую нагрузку и максимизировать доходность инвестиций.
Ключевые принципы:
-
Изучайте все доступные льготы
-
Планируйте сроки владения и продажи
-
Используйте оптимальные налоговые режимы
-
Ведите правильный документооборот
Рекомендации:
-
Консультируйтесь с налоговыми консультантами
-
Следите за изменениями в законодательстве
-
Планируйте налоговые последствия заранее
-
Используйте международные соглашения
При грамотном подходе налоговая нагрузка на недвижимость в Батуми составит 1-3% от доходов, что значительно ниже большинства европейских стран.
Статья подготовлена: налоговыми консультантами Грузии
Данные актуальны на: сентябрь 2025 года
Законодательство: может изменяться, требуется актуализация
